Risco de redução dos preços no mercado imobiliário residencial
Resumo: O mercado imobiliário residencial português enfrenta risco de ajustamento devido à incerteza económica, perdas de rendimento real e juros mais altos. Apesar disso, a oferta limitada e a baixa dependência de crédito reduzem a probabilidade de uma descida acentuada ou prolongada dos preços.
1. Contexto económico e impacto no mercado imobiliário
A incerteza corrente, a potencial perda de rendimento real das famílias e aumentos adicionais das taxas de juro poderão reduzir a procura por ativos imobiliários. O encarecimento do crédito resultante da subida das taxas Euribor e da maior pressão sobre a capacidade financeira das famílias tem levado muitos compradores a adiar decisões de aquisição de habitação.
Ainda assim, devido às restrições persistentes na oferta de habitação em Portugal, não é de esperar um excesso de oferta que provoque uma queda pronunciada e prolongada dos preços. O mercado nacional continua a apresentar uma dinâmica em que a escassez estrutural de oferta mantém os valores relativamente estáveis, mesmo em períodos de maior fragilidade económica.
2. Porque pode haver redução da procura por imóveis?
2.1. Incerteza económica
A instabilidade económica reduz a confiança dos consumidores e leva as famílias a adiar decisões de investimento. A compra de habitação, sendo uma decisão de elevado impacto financeiro, é particularmente sensível aos ciclos económicos.
2.2. Perda de rendimento real das famílias
A inflação elevada reduz o rendimento real, diminuindo a capacidade de muitas famílias para suportar prestações de crédito ou poupar para entrada inicial. Esta pressão contribui para uma menor procura imediata por imóveis.
2.3. Subida das taxas de juro
O aumento das taxas de juro encarece o crédito à habitação e reduz a capacidade de endividamento. Isto afeta diretamente os compradores que dependem de financiamento, diminuindo o número de transações.
3. Porque não se prevê uma queda acentuada dos preços?
3.1. Oferta limitada de habitação
A construção de nova habitação permanece abaixo das necessidades do país. A escassez estrutural de oferta mantém a pressão sobre os preços, impedindo quedas abruptas mesmo em períodos de menor procura.
3.2. Procura consistente em zonas urbanas
Áreas metropolitanas como Lisboa, Porto, Braga e Faro continuam a apresentar forte procura, tanto interna como externa. Mesmo com juros mais altos, muitos compradores mantêm o interesse devido à procura agregada superior à oferta disponível.
3.3. Menor dependência do crédito bancário
A percentagem de transações financiadas com crédito bancário doméstico tem vindo a diminuir:
| Ano | Transações com crédito bancário |
|---|---|
| 2010 | ~75% |
| 2022 | ~50% |
Isto demonstra que o mercado atual é menos dependente de financiamento bancário, tornando-o mais resiliente a ciclos de subida das taxas de juro.
4. Expectativas para os próximos meses
De acordo com a informação do Banco de Portugal, é expectável:
- Abrandamento da procura devido ao contexto económico;
- Ajustamentos moderados nos preços — mais prováveis em segmentos sobrevalorizados;
- Continuação da escassez de oferta, que limita correções agressivas;
- Mercado robusto, mas com maior seletividade dos compradores.
5. Conclusão
O mercado imobiliário residencial português enfrenta alguns fatores de risco, nomeadamente a incerteza económica, a perda de rendimento real e a subida das taxas de juro. No entanto, os fundamentos de mercado — como a oferta limitada, a persistente procura em zonas urbanas e a menor dependência de financiamento bancário — reduzem a probabilidade de uma queda acentuada ou prolongada nos preços.
Fonte: Banco de Portugal